임대차 3법 그것이 알고싶다!

임대차 3법 그것이 알고싶다!

 

7월 30일 국회를 통과하고 바로 다음날인 7월 31일 국무회의를 통과하면서바로 시행되어 속전속결로 법안이 통과되어 많은 궁금증과 혼란을 야기한임대차 3법에 관련하여 글을 써보려 합니다.

 

무엇이 임대차 3법일까?

임대차 3법에는 계약갱신청구권제, 전·월세 상한제, 임대차 신고제이렇게 3가지의 제도가 있습니다.

그럼 첫번째로 임대차 3법에서 가장 관심이 많으실 계약갱신청구권에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사가능하고 이때 갱신되는 존속기간은 2년이며 갱신된 임대차는

전 임대차와 동일조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

 

Q&A. 법 시행 당시 이미 4년이상 임차 거주중인데 계약갱신청구권을 행사 할수 있나요??

가능합니다! 개정 법률은 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신청구권을 부여하는 것이라

일반적으로 알고계신 묵시적갱신이랑은 차이점이 있습니다.

 

위와같이 묵시적갱신은 갱신의 의사표시 없이 자동으로!! 연장되는 것이고, 갱신청구권은 갱신청구하겠다는 명확한 의사표시로 인해 행사가 가능하다는것을 기억해주세요!

 

 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신청구를 행사할수 있습니다.

 만약 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 채 안남은경우 계약갱신청구권은 행사할수 없습니다.

 그렇다면 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할수 있을까요? 

 그 답은....NO!

 행사할 수 없습니다. 법적안정성을 위해 제 3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신청구권을 부여하지 않는

부칙을 두고 있습니다.

다만, 정말로 법시행 이전 제3자와 계약을 체결한것이 맞는지 그 사실은 임대인이 명시적으로 입증할 수 있어야 합니다. 

ex)계약서, 계약금 수령 입증 등

 

Q&A. 계약갱신청구권 행사에 방식 또는 양식이 따로 있나요???

- 갱신청구에는 특별한 제한이 없습니다!

  구두, 문자, 이메일 등의 방법들이 가능하지만 혹여 장래에 발생할수 있는 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를      남길수 있는 방법을 활용하는 것이 제일 안전합니다.

 

임대인이 갱신을 거절할 수도 있을까? 

위의 내용들이 임대인이 갱신거절할수 있는 경우이며, 제일 많은 궁금증을 문의하시는 부분이 8호 임대인 (직계존·비속포함) 이 직접 실거주를 목적으로 거절하는 경우.

집주인 입장에서 일단  세입자를 내보내자라는 심산으로  이 방법을 쓰려고 생각하시는 분들도 있으시겠지만,

임대차3법이 개정이 되며 이러한 사유를 감안하여 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적주택을 임대한경우 손해배상의 책임이 있다고 명시하였습니다.

이 때 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할수 밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 

ex)실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 직장등으로 인해 해외주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유

 

 

위의 방법처럼 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신청구를 거절한다고 해도  대처할 수 있는 방안들이 있으니 다행입니다.

 

이렇게 임대차3법 중 계약갱신청구권에 관하여 알아보았고, 두번째로 전월세 상한제에 관하여 보겠습니다.

전월세 상한제는 임대차 재계약시 일정수준 이상 임대료의 폭을 높일 수 없도록 하는 것입니다. 이로써 임차인의 경우 임대료 상승에 대한 불안감을 줄일 수 있고, 안정적인 주거 계획을 세울 수 있습니다.

하지만 임대인의 세입자 골라받기 또는 미래비용까지 고려한 높은 임대료 측정 등의 문제가 발생할 수도 있을거란 예상이 되고 있습니다. 

임대료 상한제한(5% 이내)는 언제 적용되는 것 일까?

  임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

  임대차 3법에서 정해놓은 5%의 임대료는 증액할 수 있는 상한일 뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지    협의를 통해 임대료를 정할수 있습니다.

  다만, 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 달리 정할수 있다고

  명시하였습니다.

 

 

  마지막으로 임대차 3법의  세번째! 임대차 신고제란 무엇일지 알아보겠습니다.

 

위의 전월세 신고제는 계약시 30일 이내에 지자체에 의무적으로 전월세 계약을 신고하도록 한것이며, 신고를 하면 자동으로 확정일자까지! 처리된다고 합니다.

속전속결로 시행된 임대차 3법 중 위의 2가지 법안 외 이 임대차신고제는 전산작업 등 준비과정으로 인해 2021년 06월에 시행예정입니다.

 

갑작스럽게 시행된 임대차3법으로 인해 많은 분들이 혼란스러우실텐데 조금이나마 도움이 되길 바라며 포스팅해봅니다. 부족하지만 많은분들께 도움이 되길 바라봅니다~!